L’industrie immobilière de bureau, loin d’être un simple marché, constitue un domaine essentiel avec une chaîne de valeur intégrale englobant des foncières, des architectes, des investisseurs et des entreprises de construction. Représentant plus de 10 % du PIB français et environ 1,2 million d’emplois directs et indirects, cette industrie subit actuellement les effets d’une demande en déclin, d’un taux de vacance record et d’une fiscalité alourdie. En effet, la France opte pour une taxation patrimoniale plutôt que de considérer l’immobilier comme un secteur productif, rapporte TopTribune.
Un marché en déséquilibre profond
À la fin de l’année 2025, la France comptera plus de 9 millions de mètres carrés de bureaux vacants, selon le Consortium des Bureaux en France (CBF), avec près de 6,1 millions en Île-de-France, marquant un record alarmant. Cette vacance a augmenté de 17 % en un an, comme l’indique Immostat. En Île-de-France, le taux de vacance atteindra 10,8 % au deuxième trimestre de 2025, dépassant même 15 % dans certaines zones périphériques. Le télétravail, désormais courant, a profondément modifié les besoins des entreprises. D’après la Dares, 31 % des salariés français travaillent à distance au moins un jour par semaine, contre seulement 4 % avant 2020. Parallèlement, l’espace de travail par salarié a réduit, passant de 20 m² à 12 m² en cinq ans. Malgré cela, la construction continue : plus d’1,1 million de m² ont été achevés en 2024, ce qui accentue la surproduction et déconnecte l’offre de la demande réelle.
Une industrie en souffrance
Le secteur de l’immobilier tertiaire représente un véritable écosystème industriel. Il englobe des foncières, des investisseurs, des courtiers, des promoteurs, des architectes, des bureaux d’études, des entreprises de construction et de maintenance. Selon les fédérations françaises du bâtiment (FFB) et des promoteurs immobiliers (FPI), ce secteur contribue à plus de 10 % du PIB national. Toutefois, depuis 2022, une contraction de l’investissement a touché tous les maillons de cette chaîne. En 2024, les investissements dans les bureaux n’ont totalisé que 4,7 milliards d’euros, contre 17 milliards d’euros en moyenne durant les années 2015 à 2019, soit une baisse de 73 %. L’ensemble de l’immobilier d’entreprise s’élève à 12,1 milliards d’euros, un niveau inédit depuis 2010. L’augmentation brusque des taux d’intérêt a exacerbé la crise : le taux de l’OAT à 10 ans est passé de 0,2 % en 2021 à 3,2 % fin 2024, ce qui renchérit le coût du capital et diminue la valeur des actifs de 20 à 30 %. Les rendements locatifs, jadis supérieurs à 4,5 %, tournent désormais autour de 3,2 %, et les loyers dans les zones non-prime sont en déclin. Cela a des conséquences directes sur l’industrie, amenant les promoteurs à différer leurs projets, les foncières à geler leurs acquisitions et les entreprises de construction à voir diminuer leurs commandes.
Une taxation inadaptée
L’un des principaux freins à la bonne santé de ce secteur est l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui, bien qu’ayant pour but de toucher la « rente patrimoniale », affecte en réalité une industrie d’investissement et de transformation. En effet, l’immobilier et le capital investissement fonctionnent de manière similaire : acquérir un actif, le financer, l’exploiter et le valoriser avant de le céder. C’est un secteur à risque qui nécessite des capitaux et génère des emplois. Pourtant, avec l’IFI, un investisseur procédant à l’achat d’une foncière se voit imposé sur la valeur brute de ses actifs, même si ceux-ci ne génèrent pas de revenus. Cet effet de levier, fondamental pour le modèle, exige que le remboursement des crédits soit garanti par les loyers. En période de ralentissement du marché ou de défaut de paiement des locataires, la rentabilité nette chute, tandis que la base fiscale reste intacte. Ce paradoxe crée une situation où des professionnels sont imposés sur des actifs illiquides, dont la valeur comptable ne reflète plus la réalité économique. Cette fiscalité dissuasive a conduit de nombreux investisseurs indépendants ou family offices à se retirer, créant ainsi un blocage dans la rotation des actifs. La dynamique de marché d’amélioration des propriétés se trouve alors entravée, affectant toute une série d’activités, allant des bureaux d’études aux artisans.
Un cadre réglementaire complexe
À cet obstacle fiscal s’ajoute une réglementation peu engageante. Le décret tertiaire de 2019 impose une réduction de 40 % de la consommation énergétique des bâtiments d’ici 2030 et de 60 % d’ici 2050, avec des coûts de rénovation allant de 1 000 à 1 800 euros par m². La réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values depuis 2025 complexifie encore plus la situation fiscale. De plus, bien que la conversion de bureaux en logements soit souvent présentée comme une solution, celle-ci demeure marginale. Le ministère de la Transition écologique évalue le potentiel en Île-de-France entre 127 000 et 150 000 logements, mais seulement 5 % des immeubles peuvent être techniquement transformés sans modifications majeures. La France souffre d’un déficit de 500 000 logements alors que des millions de mètres carrés de bureaux sont vacants. Ce décalage met à mal l’emploi, le pouvoir d’achat et la compétitivité des villes. Les collectivités locales voient leurs recettes fiscales diminuer, les foncières voient leurs marges s’éroder, et les investisseurs étrangers perdent tout intérêt pour ce marché devenu opaque. Pour relancer le secteur, il est crucial de considérer l’immobilier comme une industrie à part entière : établir une fiscalité stable, simplifier les reconversions de bâtiments, soutenir l’investissement productif et harmoniser la politique énergétique avec la rentabilité économique.
Conclusion
La crise des bureaux ne s’apparente pas à une simple correction de cycle, mais représente une conséquence d’une politique fiscale et normative incohérente qui confond capital productif et rente patrimoniale. En cherchant à taxer les plus privilégiés, l’État a mis en danger ceux qui sont à l’origine de la valeur ajoutée. L’immobilier tertiaire ne doit pas être perçu comme un actif passif, mais comme une industrie dynamique, peuplée de professionnels, générant des emplois et des expertises. Si la France ne parvient pas à instaurer un cadre efficace et cohérent, elle risque de voir efficacement s’effondrer l’un de ses écosystèmes les plus précieux pour la création de valeur.
📊 ENCADRÉ CHIFFRÉ – L’IMMOBILIER DE BUREAUX EN FRANCE (2025)
| Indicateur | Valeur | Source principale |
| Surface totale vacante | 9,0 millions m² | Consortium des Bureaux en France (CBF) – 2025 |
| Vacance en Île-de-France | 6,1 millions m² (taux 10,8 %) | Immostat / ABC Bourse – sept. 2025 |
| Évolution annuelle de la vacance | +17 % | Immostat – 2025 |
| Demande placée (IDF, 2024) | 1,28 million m² (-9 %/an) | CBRE – 2024 |
| Montants investis en bureaux (2024) | 4,7 milliards € (-73 % vs 2015-2019) | JLL – 2025 |
| Investissement global immobilier d’entreprise | 12,1 milliards € | Savills – 2024 |
| Rendement locatif moyen |
