La dégradation des immeubles anciens menace les centres-villes français
Dans plusieurs centres-villes français, des immeubles anciens se dégradent, au point parfois de menacer de s’effondrer. À Toulouse (Haute-Garonne), les signalements se multiplient et la mairie a lancé un plan qui concerne 12 700 bâtiments. Un danger pour les habitants, mais aussi un piège pour les acheteurs. D’autres communes accompagnent les rénovations et contraignent, si nécessaire, les propriétaires à engager des travaux, rapporte TopTribune.
Sylvain Le Gall est un rescapé. Il nous montre ce qu’il reste de son ancien appartement : « Au premier étage, enfin, voilà, ce qu’il en reste. Là, vous avez le plancher de la chambre de mon fils le plus jeune, et à l’angle, la chambre de Thomas, mon autre fils. » Il y a deux ans et demi, son immeuble rue Saint-Rome, en plein centre historique de Toulouse, s’est effondré dans la nuit. Pourtant, un expert était passé quelques mois plus tôt. « Il m’a dit : ‘Ça fait 200 ans qu’il est debout l’immeuble, il ne va pas tomber demain’« , se souvient-il, précisant que la construction s’est effondrée « trois mois après. »
Le bâtiment a été évacué trois jours avant l’effondrement. Sylvain Le Gall avait alerté plusieurs fois son agence de location, qui dit avoir prévenu le syndic. Des fissures étaient apparues sur les murs, et il avait filmé des portes, impossibles à fermer. La cheminée était également complètement descellée. Il a porté plainte pour non-assistance à personne en danger contre son gestionnaire, le propriétaire, le syndic. L’expertise judiciaire que nous avons consultée pointe une responsabilité partagée. Le procès devra trancher. « Ce qui ne me fait pas décolérer, c’est que, a posteriori, je me dis qu’en fait, j’aurais pu entendre l’effondrement, le nuage de poussière tel que ça s’est produit, avec mes deux fils dans l’immeuble. Là, par contre, c’est très dur pour moi », confie Sylvain, ému.
Un peu partout en France ; à Marseille, Bordeaux, Honfleur, Lille, Lyon, de vieux immeubles du centre-ville menacent, sont évacués ou s’effondrent. À qui la faute ? Sylvain Le Gall a repris un logement au centre-ville, et à nouveau, des fissures sont apparues. Rien d’inquiétant selon l’expert, d’autant que la fissure est sous contrôle, bien visible. « La problématique sur l’ancien, c’est qu’on ne sait pas toujours ce qu’il y a derrière une cloison. Il y a des entreprises ou des propriétaires qui ont fait l’autruche, ils ont plaqué par-dessus de l’existant et ça génère ensuite des feuilletés, qui ne sont pas du tout observables et contrôlables », explique Romuald Robin, expert en bâtiment.
Dans l’hypercentre de Toulouse, les signalements ont triplé depuis l’effondrement de la rue Saint-Rome. Ils sont désormais près de 400 par an, et 24 arrêtés de péril sont en cours. Tout près de l’immeuble écroulé, trois bâtiments sont concernés. Exemple avec un immeuble du centre-ville : la mairie a dû étayer pour 110 000 euros le bâtiment et évacuer les habitants. Des travaux dans les années 70 auraient fragilisé la structure. « Ils ont fait des travaux sans autorisation, visiblement sans bureau d’études. Ils ont changé les planchers, les portances n’ont plus été les mêmes », détaille Claire Nison, adjointe au maire – Service immeubles menaçant ruines.
« Dans 99% des cas, ce sont des travaux faits à l’intérieur de l’immeuble. C’est un laisser-aller, un manque d’entretien. Quand on est propriétaire, on se donne les moyens de l’être. On n’a pas les moyens d’entretenir : on fait ce qu’il faut. Je ne sais pas, vous vendez votre bien, vous mettez en gestion, vous faites un prêt… Vous êtes propriétaire, vous êtes responsable de votre bien », souligne Claire Nison. Les copropriétaires actuels ne se sont pas entendus pour lancer les travaux.
Il y a un an, la ville s’est dotée d’un nouvel outil, un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Chaque immeuble s’est vu attribuer un code couleur. « Vous avez le noir, vous avez le jaune, vous avez le gris clair, le gris foncé », nous indique sur une carte Jean-Baptiste de Scoraille, conseiller municipal délégué à l’Urbanisme.
Dans ceux classés noir, à forte valeur patrimoniale, tous les travaux, même intérieurs, devront faire l’objet d’une demande préalable et d’un diagnostic structure. « Vous pouvez transformer des appartements, mais la seule chose, c’est qu’il faut les transformer avec des architectes, avec des artisans qui soient capables de faire les travaux et de telle manière à ne pas fragiliser les structures », pointe Jean-Baptiste de Scoraille.
À Toulouse, le marché immobilier subit les conséquences de la situation. Les acquéreurs n’hésitent plus à négocier les biens anciens jusqu’à 20% du prix, ils se méfient. « Autant, avant, c’était le coup de cœur : ‘C’est magnifique, on a des moulures partout’. Et puis aujourd’hui, c’est : ‘C’est magnifique, c’est trop beau, mais est-ce qu’il y a une étude qui a été faite ? Est-ce qu’il y a des travaux ?’« , constate Juliana Dancet, agent immobilier « Joseph Immobilier ».
Toutefois, acheter une ruine dans un centre historique peut aussi être une bonne affaire. À Cahors, dans le Lot, la ville a lancé un plan de réhabilitation. Charlyne Schreiner a acheté une maison abandonnée depuis 20 ans. Un an et demi qu’elle est en rénovation ; il faut tout refaire du sol au plafond. Au total, 90 000 euros de travaux, dont 80% de subventions de l’État et de la ville. « Il y a des choses que je n’envisageais pas par budget, alors que là, je vais pouvoir l’envisager, y penser, prendre des rendez-vous avec des artisans pour refaire la façade de la maison », explique Charlyne.
De l’argent dépensé par les collectivités, qui donne des résultats. Anne Rialland Bouchara aussi a bénéficié d’aide pour rénover des biens anciens. En contrepartie, elle doit louer à loyers plafonnés. Ici, elle a eu une belle surprise : « Là, on est devant ce Christ qui mesure 1,30 m qu’on a découvert, qui date du XVIIe siècle », indique-t-elle devant le précieux dessin. Et derrière les murs carrelés de la salle de bains : une double baie en pierre. « Tout le monde a été gagnant. Nous, on contribue à la restauration du patrimoine et en même temps, on travaille sur un projet qu’on trouve extraordinaire. Les locataires bénéficient d’un cadre de vie sympa », pointe l’investisseuse.
En 10 ans, près de 1 000 logements anciens ont été réhabilités à Cahors, qui compte ainsi redynamiser son centre-ville et attirer de nouveaux habitants.
