Au printemps 2020, les experts de la presse économique ont questionné les gestionnaires de fonds immobiliers concernant l’avenir incertain d’un marché en pleine mutation. Six ans plus tard, les résultats sont disponibles. Les réflexions de ces entretiens retrouvent une signification nouvelle à la lumière des données de 2026, mettant en avant ce qui était prévisible et ce qui l’était moins, rapporte TopTribune.
Printemps 2020 : jongler avec l’incertitude
Lors de ces échanges, deux interrogations principales ont émergé. D’abord, l’immobilier serait-il capable de résister mieux que les marchés financiers face à une crise qui n’était ni d’ordre financier ni immobilier ? Ensuite, les bureaux, désertés durant le confinement, pourraient-ils retrouver leurs occupants une fois la crise passée ?
Concernant la première question, un consensus optimiste semblait se dégager : cette classe d’actifs avait démontré une résilience lors de la crise de 2008, avec des revenus basés sur des baux plutôt que des anticipations fluctuantes. Pour la seconde question, les avis étaient partagés — et les six années suivantes ont tranché de manière significative.
Retrospective des publications de juillet 2020
Le 2 juillet 2020, le Journal de l’Économie diffusait un entretien avec le fondateur de TwentyTwo Real Estate, axé sur la gestion d’un portefeuille immobilier en période de crise. Les questions soulevées durant cette discussion demeurent pertinentes : quel est le quotidien d’un gestionnaire de fonds pendant une crise, quelles retombées peuvent-on attendre pour la performance à moyen et long termes des véhicules d’investissement, et l’immobilier pourrait-il être vu comme l’un des actifs les plus résilients ?
Cette dernière interrogation a été celle qui a subi le plus de déceptions avec le temps. Le modèle d’investisseur-opérateur, où la société de gestion gère elle-même ses actifs et opérations, était également discuté, montrant sa pertinence dans le contexte actuel.
Deux mois auparavant, un entretien similaire présenté par un autre média exprimait le même engagement à poursuivre les investissements dans les logements économiques. En les analysant côte à côte, ces deux témoignages de printemps 2020 permettent aujourd’hui de confronter une posture à des réalités statistiques.
Bureaux : une prévision négligée
Sur un point, peu de professionnels avaient réellement anticipé en 2020 le long terme de la chute de la demande de bureaux. Bien que nombreux en aient parlé, peu ont vu la durée de cette tendance. La croyance prédominante était un retour à la normale dans un délai de dix-huit à vingt-quatre mois. Mais le travail hybride s’est établi comme une nouvelle norme, et non comme une parenthèse.
Les données révélées par l’ASPIM illustrent cette réalité : le taux d’occupation des SCPI a chuté de 92,2 % à 91,3 % au cours d’une année. En 2025, la variation moyenne du prix des parts a enregistré une baisse de −3,45 %, prolongeant la diminution amorcée en 2023 pour les portefeuilles principalement investis dans des bureaux.
Les répercussions sur la rentabilité perçue par les épargnants s’avèrent frappantes. En 2025, les SCPI ont distribué en moyenne 4,92 %, un chiffre de référence pour les investisseurs. Toutefois, la performance annuelle globale, qui combine les distributions et les variations de prix des parts, n’est que de 1,5 %. Un rendement élevé associé à une baisse des prix des parts ne constitue pas un bon rendement, mais plutôt une restitution partielle de capital.
Les OPCI, qui conservent une partie de leurs actifs en liquidités, ont également connu des difficultés : 337 millions d’euros de décollecte au premier semestre 2026, avec une performance stagnante et un actif net en baisse de 11 %, atteignant 10,5 milliards.
Résidentiel : une thèse confirmée, mais avec des investissements inadaptés
L’orientation vers le logement abordable a été confirmée comme pertinente par plusieurs gestionnaires indépendants dès le printemps 2020. La demande a continué d’excéder l’offre dans les secteurs tendus, les loyers plafonnés ayant montré moins de volatilité par rapport à ceux des bureaux, tandis que la production de nouveaux logements n’a pas comblé le retard accumulé : pour l’année se terminant en juin 2026, 376 241 logements ont été autorisés en France, ce qui représente une baisse de 8 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes, selon les données du ministère de la Transition écologique.
Ce qui constitue un paradoxe inattendu, néanmoins, est que le segment prioritaire ne reçoit pas le capital épargne du grand public : au premier semestre 2026, le résidentiel n’a capté que 0,8 % de la collecte nette des SCPI. A contrario, les véhicules diversifiés ont ingéré 70,9 % de cette collecte, tandis que les SCPI de bureaux ont reçu 21,5 %.
Le contraste est d’autant plus marquant quand on observe les sources de la performance. Les secteurs logistique et d’activités ont affiché le meilleur rendement global en immobilier, à +6,4 % en 2025, bien que leur collecte soit de seulement 2,6 %. Il en résulte que l’argent continue d’affluer vers les secteurs offrant des rendements moins attrayants.
L’inertie de l’offre est une explication à ce phénomène. Les SCPI de bureaux sont parmi les plus anciennes et les plus capitalisées, ce qui les rend plus attrayantes pour les réseaux bancaires et les compagnies d’assurance. Les véhicules résidentiels et logistiques, en revanche, sont plus récents et souvent sujets à des fermetures ou plafonnements dans les souscriptions. De plus, les épargnants ne prennent pas toujours de décisions actives : ils adhèrent souvent à ce qui leur est proposé.
Enseignements de 2026 et perspectives à venir
Trois conclusions principales émergent de cette analyse rétrospective.
Premièrement, la résilience de l’immobilier s’est avérée être une réponse trop générale. Elle s’est confirmée pour le résidentiel, la logistique et le secteur de la santé, tandis qu’elle a échoué pour les bureaux secondaires. Analyser une classe d’actifs de manière globale n’a plus de pertinence — les investisseurs institutionnels l’ont compris et adoptent désormais des stratégies d’arbitrage.
Deuxièmement, la capacité d’exécution est tout aussi essentielle que la thèse d’investissement. Comme souligné en 2020, le modèle d’investisseur-opérateur illustre que, sur un actif dont le revenu est limité, la performance dépend moins du loyer que des coûts d’exploitation et de la rapidité d exécution lors d’arbitrages ou de travaux.
Enfin, la liquidité est un enjeu qui était sous-estimé en 2020. Les parts de SCPI en attente de retrait atteignaient encore 1,9 milliard d’euros au 30 juin 2026, représentant 2,2 % de la capitalisation du marché — bien qu’en baisse de 31 % depuis décembre 2025. Cela reflète des porteurs ayant demandé à sortir et attendant une offre de contrepartie. De surcroît, 53 % des SCPI ont réduit leur acompte trimestriel au premier semestre, avec une baisse moyenne de 14 %, sans que la moyenne du marché ne bouge, masquant une dispersion croissante.
Il subsiste une question non résolue, que les entretiens de 2020 ne pouvaient poser. Le capital privé remplacera-t-il durablement les commandes publiques restreintes sur le logement abordable ? Les réponses devront émerger des décisions des mois à venir, et non des simples déclarations.
