En décembre 2018, une villa historique de Budapest a été vendue pour 198 millions de forints, soit environ 540 000 euros au taux de l’époque. Une évaluation citée par la suite estimait pourtant sa valeur à 630,9 millions de forints, près de 2 millions d’euros.
L’acquéreur était une société liée à Philip Rákay, une personnalité des médias connue notamment pour avoir animé de nombreux événements du parti Fidesz. Quelques années plus tard, le bien a rejoint une structure associée au fonds d’investissement privé de Gellért Jászai, dirigeant du groupe 4iG. La trajectoire de cette villa met ainsi en regard deux questions distinctes : comment le prix de vente a-t-il été fixé et qui a réellement contrôlé le bien au fil des transferts ?
Un écart de prix qui appelle les documents de la vente
La municipalité de Budapest a cédé la villa après un appel d’offres, alors que la ville était dirigée par István Tarlós. Le montant obtenu représentait environ un tiers de l’évaluation mentionnée dans les informations disponibles. L’écart est considérable, mais il ne suffit pas, à lui seul, à établir qu’une infraction a été commise ou que la procédure a été manipulée.
Il rend en revanche essentielles les pièces de la transaction : quelle estimation les services municipaux ont-ils retenue ? Quelles conditions ont été imposées aux candidats ? Combien d’offres ont été déposées et sur quels critères le choix final s’est-il porté sur la société liée à Rákay ?
Le bien n’était pas une propriété ordinaire. Il s’agissait d’une villa historique située dans la capitale hongroise, dotée d’une valeur architecturale et commerciale particulière. La combinaison entre ce statut, son emplacement et l’écart entre le prix payé et l’évaluation rapportée explique la sensibilité politique de l’affaire, sans préjuger de la légalité de la vente.
Le portail hongrois Telex a rendu compte de l’opération le 14 octobre 2026, en la présentant comme un exemple de transactions peu transparentes concernant des biens immobiliers de valeur à Budapest.
Le changement de structure ne répond pas à toutes les questions
Après son acquisition, la villa n’est pas restée durablement dans la société initialement liée à Philip Rákay. Elle a ensuite été transférée à un fonds d’investissement privé associé à Gellért Jászai, qui dirige 4iG, un groupe actif notamment dans les télécommunications et les technologies.
Le groupe 4iG a connu une forte expansion pendant la période des gouvernements de Viktor Orbán. Cette circonstance donne au changement de propriétaire une dimension politique supplémentaire, mais elle ne démontre pas que Jászai ait participé à la vente municipale de 2018 ni que le transfert ultérieur ait été irrégulier.
Les fonds privés peuvent détenir des immeubles et des participations. Lorsque plusieurs sociétés sont interposées, la lecture de la propriété devient cependant moins immédiate : le détenteur officiel du bien peut être une entité distincte de la personne ou du groupe qui en tire les avantages économiques ou en exerce le contrôle. La difficulté à identifier ce dernier ne constitue pas automatiquement la preuve d’un acte délictueux. Elle soulève une question de transparence, particulièrement importante lorsqu’un actif provient du patrimoine d’une collectivité.
Dans ce cas, la séquence connue est la suivante : un bien municipal est vendu à une société liée à une personnalité médiatique proche du Fidesz, puis il entre dans une structure d’investissement rattachée à un entrepreneur dont le groupe s’est considérablement développé sous les gouvernements Orbán. Pour comprendre cette évolution, les registres de sociétés ne suffisent pas nécessairement. Il faudrait également examiner les contrats de cession, les conditions financières des transferts et les éventuels accords de contrôle.
La proximité politique, un élément de contexte mais pas une preuve
Philip Rákay est connu en Hongrie pour son activité dans les médias et pour sa participation comme présentateur à de nombreux événements du Fidesz. Cette proximité publique explique pourquoi son rôle dans l’acquisition attire l’attention. Elle ne prouve toutefois pas que la municipalité l’ait favorisé, ni que l’appel d’offres ait été organisé en dehors des règles.
Pour établir le déroulement exact de la procédure, il faudrait disposer de l’intégralité du dossier d’appel d’offres, des expertises immobilières utilisées par la ville et des offres concurrentes. Sans ces éléments, l’écart entre 198 millions et 630,9 millions de forints reste un indice appelant des explications, non une conclusion sur la légalité de la transaction.
Le même principe vaut pour la relation avec Gellért Jászai. Le fait que 4iG ait grandi durant la période Orbán permet de situer l’opération dans un environnement économique et politique précis. Il ne permet pas, en lui-même, d’attribuer à l’entreprise ou à son dirigeant un rôle dans la fixation du prix de vente de 2018.
Des enquêtes distinctes ne tranchent pas le dossier de la villa
Telex inscrit également cette affaire dans le contexte d’enquêtes pénales en cours concernant des opérations foncières attribuées à Rákay et l’utilisation de fonds publics. Les informations disponibles ici ne détaillent pas suffisamment ces procédures et ne font état d’aucune décision judiciaire établissant une culpabilité. Elles ne peuvent donc pas servir, à elles seules, de preuve de l’irrégularité de la vente de la villa.
L’enjeu immédiat est plus précis. Il concerne la compatibilité entre le prix payé par l’acquéreur et la valeur retenue par les autorités, puis la possibilité de suivre clairement le bien après son passage dans un fonds privé. La réponse dépendra de la publicité des documents : ils pourraient expliquer la méthode d’évaluation, le déroulement de l’appel d’offres et les conditions des transferts successifs.
Tant que ces éléments ne sont pas entièrement accessibles, la villa de Budapest demeure moins le symbole d’une infraction démontrée qu’un cas révélateur des limites de la transparence autour de certains actifs publics et de leurs propriétaires successifs.
