Le 1er octobre 2026, le gouvernement a présenté son projet de loi de finances pour 2027. Parmi les dispositions qui ont suscité des débats, l’article 7 a particulièrement retenu l’attention des forums de discussion en seulement deux jours : plafonnements, suppression du report et ciblage des meublés de tourisme. À première vue, cela semble être une mauvaise nouvelle. Toutefois, une analyse plus approfondie montre que la situation est en réalité plus nuancée et, pour de nombreux propriétaires, moins inquiétante qu’il n’y paraît, rapporte TopTribune.
Analyse de l’article 7
Le projet gouvernemental vise à réviser l’amortissement, considéré comme le principal outil fiscal du régime réel. Les nouvelles dispositions comportent :
- un amortissement de la valeur immobilière fixé à 2,5 % par an, sans excéder 7 000 € par foyer fiscal ;
- pour les meublés de tourisme, les seuils sont abaissés à 1,5 % et 5 000 € ;
- la suppression du report : tout amortissement non utilisé en une année ne pourra pas être reporté à partir du 1er janvier 2027 ;
- un amortissement progressif pour le stock accumulé jusqu’au 31 décembre 2026, utilisable jusqu’en 2036 avec une restriction à 50 % du résultat de chaque année.
Les propriétaires sous le régime micro-BIC sont exclus de ce plafond, tout comme les loueurs en meublé professionnels (LMP) et les logements en résidences comme celles pour étudiants, seniors ou EHPAD. Cependant, le traitement du report pour ces résidences doit encore être clarifié après l’examen du texte définitif.
Modifications apportées en une semaine
Le 8 octobre, la commission des finances de l’Assemblée nationale a validé l’amendement I-CF1588, qui exclut du plafond et de la suppression du report les logements loués sous un bail meublé de résidence principale ou un bail mobilité, c’est-à-dire ceux à la location annuelle. Par ailleurs, l’amendement I-CF776 a été proposé pour mettre fin à l’amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027 sous le statut LMNP.
Il convient d’user de prudence. En effet, le jour suivant, la commission a rejeté la section entière relative aux recettes. De ce fait, les discussions vont reprendre à partir du texte initial du gouvernement, et ces amendements devront être réintroduits à l’Assemblée pour un nouveau vote. À l’heure actuelle, l’avenir de l’article 7 reste incertain, avec un vote sur le budget global prévu pour le 17 novembre suivi par les délibérations au Sénat et une adoption définitive attendue d’ici la fin décembre.
Mon avis ? Étant donné le long terme, il est probable que cet article s’en tire. Intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », une pénalité sur les locations meublées à l’année contredirait son intention. En revanche, le meublé de tourisme demeure la cible principale.
Impact financier, chiffres à l’appui
Illustrons avec un appartement coûtant 250 000 €, dont 20 % de valeur foncière. La base d’amortissement est de 200 000 €. Avec un amortissement par composants, le propriétaire déduit aujourd’hui environ 6 000 € par an ; avec les nouvelles règles, ce montant tomberait à 5 000 €.
Loyer modeste : l’impôt demeure stable
Pour un loyer à 650 € par mois, avec des charges de 2 800 €, le bien génère 5 000 € avant amortissement. Le résultat imposable ne change pas, restant à zéro. La seule différence réside dans les 1 000 € d’amortissement non utilisés qui, cette année, seraient reportés. Demain, ils seront définitivement perdus.
Loyer supérieur : un coût supplémentaire mesuré
Si le loyer est fixé à 800 € par mois, le résultat imposable augmenterait de 800 € à 1 800 €. En prenant en compte une tranche d’imposition de 30 % et des prélèvements sociaux à 18,6 %, l’impôt grimperait d’environ 490 € par an. Bien que cela soit désagréable, cela ne remet pas en question un investissement bien planifié.
Ce qui est d’ores et déjà établi
Alors que le budget monopolise l’attention, plusieurs règles ont déjà des effets, qui se poursuivront en 2027 :
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réincorporés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour les résidences services ;
- Les abattements selon la durée de détention allègent toujours la charge, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
- Les logements classés F ne pourront plus faire l’objet de location annuelle à partir du 1er janvier 2028, à moins que le changement de calendrier ne soit discuté.
Si votre bien est classé F, des travaux sont à prévoir en 2027, bien avant toute considération fiscale.
Préparer 2027 : la rigueur comptable sera essentielle
Avec l’instauration d’un plafond et l’absence de report, un amortissement mal calculé ou mal géré entraînera des coûts réels pour le propriétaire. La qualité de la comptabilité devient un facteur clé de rentabilité : ventilation correcte des composants, rattachement de toutes les charges, suivi rigoureux des amortissements accumulés avant 2027.
Un outil tel que decla.fr peut transformer la gestion quotidienne. Cette plateforme automatise le calcul et le suivi des amortissements, génère votre liasse fiscale et la transmet aux autorités fiscales en un clic, avec une assistance disponible via chat tous les jours de la semaine. Quand les nouvelles règles seront mises en œuvre, vous aurez mieux à faire que d’étudier l’article 39 C du Code général des impôts un dimanche soir.
Que faire d’ici janvier ?
Surtout, évitez de prendre des décisions hâtives. Vendre un bien loué à l’année sur la seule base d’un projet de loi serait imprudent, d’autant que ce segment semble être le plus protégé. Cependant, si vous envisagez d’acheter un meublé de tourisme, examinez attentivement le calendrier et consultez un spécialiste : la date du 1er janvier 2027 pourrait avoir un impact significatif. Pour les autres, le statut LMNP reste inchangé, et 2027 privilégiera ceux qui tiennent scrupuleusement leurs comptes.
