L’Assemblée nationale a adopté en 2026 un cadre inédit pour l’investissement locatif, suscitant des réactions mitigées. Présentée comme la création d’un « statut du bailleur privé », cette réforme prétendait aborder la crise du logement en France, mais semble avoir des conséquences restreintes. Elle ne concerne que les nouveaux projets immobiliers, qu’ils soient neufs ou anciens sous condition de travaux majeurs. Les réactions parmi les professionnels de l’immobilier témoignent d’une nette déception, rapporte TopTribune.
Un marché immobilier en crise
En 2025, plusieurs facteurs ont intensifié la pression sur le marché locatif : la fin du dispositif Pinel, une réglementation de plus en plus rigoureuse sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’encadrement des loyers et la montée de la location touristique. Ces éléments ont conduit à une réduction du parc immobilier privé et à une aggravation de la crise locative. De nombreux acteurs espéraient que la réforme de 2026 apporterait des solutions significatives.
Malgré les engagements gouvernementaux en faveur de la construction de nouveaux logements et de la rénovation des anciens, le résultat final de cette réforme est perçu comme peu ambitieux. La nécessité de négocier avec la gauche et des contraintes budgétaires ont en partie limité les mesures proposées. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, exprime dans le magazine PAP que cette initiative est bénéfique pour toutes les parties : propriétaires, locataires, économie et environnement.
Les détails de la réforme
Cette réforme repose avant tout sur un dispositif fiscal d’amortissement qui permet de déduire 80 % du coût du logement des revenus locatifs imposables. Cependant, il convient de noter que 20 % du prix est exclu de cette base pour représenter la valeur du terrain. Les taux d’amortissement varient : entre 3,5 % et 5,5 % pour le neuf et entre 3 % et 4 % pour l’ancien avec rénovation, avec une limite de déduction s’élevant à 8 000 € par an par foyer fiscal.
Le régime du micro-foncier subit également des changements : l’abattement forfaitaire monte de 30 % à 50 % pour 2026, applicable aux revenus fonciers jusqu’à 15 000 € par an. Cette initiative vise à rééquilibrer les avantages fiscaux entre les locations nues et meublées.
Réactions et perspectives d’avenir
Il est important de noter que la réforme n’est applicable qu’aux investissements effectués à partir de 2026. Ainsi, les opérations datant d’avant cette date, ainsi que les locations meublées (sous les statuts LMNP et LMP), la majorité des anciens sans rénovation significative et les maisons neuves en sont explicitement exclues. Selon les mots d’Alain Cohen Boulakia, même après adoption, cette réforme ne garantirait pas l’établissement d’un véritable statut pour le bailleur privé.
Parmi les autres dispositions, on observe la prolongation du « superdéficit » foncier jusqu’à fin 2027 permettant la déduction des déficits fonciers du revenu total, et une révision des taux d’amortissement pour les locations meublées, limitées à 2 % par an. De nombreux experts, comme Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, évaluent ces modifications comme insuffisantes pour stimuler réellement l’investissement locatif.
