En République tchèque, des milliers d’appartements achetés comme placements seraient laissés vacants ou proposés uniquement en location de courte durée. Pour Jiří Mazánek, directeur du Centre national de lutte contre la criminalité organisée, cette pratique réduit l’offre réellement disponible, alimente la hausse des prix et expose le marché à des capitaux difficiles à retracer.
Lors d’une intervention à la Chambre des députés, le 16 octobre 2026, le responsable a établi un lien entre cette tension résidentielle, les investissements opaques — notamment ceux qui pourraient être d’origine russe — et un risque plus large pour la sécurité intérieure. Il a évoqué un possible « nouvel instrument de guerre hybride ». Cette lecture relève d’une alerte des autorités, et non de la preuve que des propriétaires ou des transactions précises seraient liés à une infraction.
Des logements présents, mais absents du marché
Le mécanisme est d’abord immobilier. Lorsqu’un appartement acheté comme investissement reste vide, il ne contribue pas à l’offre locative ordinaire. Lorsqu’il est réservé aux séjours de courte durée, il peut générer des revenus sans fournir un logement stable aux habitants. Dans les villes où la demande dépasse déjà largement l’offre, cette différence entre le parc existant et les logements effectivement accessibles peut accentuer la pression sur les prix.
Les conséquences se concentrent particulièrement sur les ménages qui ne possèdent pas encore leur logement. Les jeunes doivent épargner plus longtemps, emprunter davantage ou s’éloigner des centres urbains, des emplois et des établissements d’enseignement. La vacance ou la location touristique ne suffit pas, à elle seule, à expliquer la crise du logement : la construction, les revenus et l’évolution de la demande jouent également un rôle. Mais à grande échelle, des logements soustraits à l’occupation permanente peuvent réduire encore la marge de manœuvre des résidents.
Acheter un appartement pour le louer, le conserver ou le proposer à des visiteurs n’est pas en soi illégal. La question soulevée à Prague porte sur l’effet cumulé de milliers de biens et sur la capacité des autorités à identifier leurs propriétaires réels, leur mode de financement et leur usage effectif.
Le point aveugle des capitaux
Jiří Mazánek a associé une partie de ces opérations à des capitaux peu transparents, dont certains pourraient être russes, et a mentionné un risque possible de blanchiment. Les informations disponibles ne précisent ni le nombre exact de biens concernés, ni les transactions qui feraient l’objet de soupçons établis. Elles ne permettent donc pas de conclure que le marché immobilier tchèque serait utilisé, dans des cas déterminés, pour des activités criminelles.
La difficulté tient notamment aux structures de propriété. Un bien peut être détenu par une société, un intermédiaire ou une autre entité juridique, tandis que la personne qui contrôle réellement l’investissement reste moins visible. Sans données fiables sur les bénéficiaires effectifs et l’origine des fonds, il devient plus difficile de distinguer un placement légal d’une opération nécessitant des vérifications supplémentaires.
Cette opacité complique aussi l’analyse du marché. Si les autorités ignorent combien de logements sont durablement retirés de la location classique et qui les contrôle, elles peuvent difficilement mesurer la part respective de la pénurie de construction, de la demande accrue et des usages spéculatifs ou temporaires dans la hausse des prix.
Quand la crise du logement devient une vulnérabilité
Le passage de l’immobilier à la sécurité nationale repose sur un enchaînement précis. Une offre insuffisante renchérit l’accès au logement. Une hausse prolongée des prix accroît la frustration sociale. Des flux financiers difficiles à suivre peuvent ensuite nourrir le soupçon et affaiblir la confiance dans les institutions chargées de réguler le marché.
Dans cette perspective, un acteur extérieur pourrait chercher à exploiter une tension déjà existante. C’est le raisonnement qui a conduit le responsable tchèque à parler de guerre hybride. Il ne transforme pas pour autant chaque investissement étranger en opération d’influence, ni chaque logement vide en preuve d’une stratégie coordonnée. Il désigne plutôt une vulnérabilité potentielle née de la combinaison entre pénurie, hausse des prix et manque de transparence.
La réponse ne peut donc pas relever d’un seul domaine. La politique du logement doit accroître le nombre de biens accessibles et limiter les effets de la raréfaction. La surveillance financière doit, de son côté, permettre de connaître les bénéficiaires effectifs, de suivre les financements et de repérer les opérations qui justifient un examen approfondi.
Les déclarations de Jiří Mazánek ont notamment été relayées par 24TV. Pour les institutions tchèques, l’enjeu immédiat est de remplacer l’alerte générale par des données vérifiables : combien de logements sont réellement concernés, qui les possède et comment ils ont été financés. C’est à cette condition que la transparence immobilière pourra être évaluée à la fois comme un outil de politique du logement et comme une protection contre d’éventuels détournements du marché.
