À partir du 1er janvier 2027, la vente d’un appartement ou d’un autre bien immobilier pourrait peser dans le calcul global de l’impôt sur le revenu en Russie. Le projet du ministère des Finances ne prévoit pas un prélèvement uniforme de 22 % sur chaque transaction : il intégrerait le revenu tiré de la vente aux autres revenus annuels du contribuable, avec pour effet possible de le faire passer dans une tranche supérieure.
La réforme intervient dans un contexte de recherche urgente de recettes pour le budget fédéral. Les prévisions citées pour 2027 font état de 17,1 trillions de roubles consacrés à la défense et d’un déficit supérieur à 5,5 trillions de roubles. Le texte n’est toutefois encore qu’un projet : sa version finale, les déductions et les éventuelles exemptions détermineront l’ampleur réelle de la mesure.
Le seuil de 22 % ne concernerait pas chaque vente
La proposition a été rapportée le 3 octobre 2026 par Novaya Gazeta Europe. Le média décrit une modification préparée par le ministère russe des Finances après la fin du processus électoral. AIF Kaluga a également rendu compte de la nouvelle méthode de calcul envisagée.
Le mécanisme est moins simple que ne le suggère l’annonce d’un taux maximal de 22 %. Les revenus issus d’une vente immobilière seraient additionnés aux autres revenus du contribuable au cours de la même année, notamment ceux du travail et, selon les catégories retenues par la législation fiscale, certains revenus du capital. Le taux applicable dépendrait donc du total annuel plutôt que de la seule opération immobilière.
La grille progressive prévue comporte cinq niveaux : 13 % jusqu’à 2,4 millions de roubles de revenus annuels, 15 % entre 2,4 et 5 millions, 18 % entre 5 et 20 millions, 20 % entre 20 et 50 millions, puis 22 % au-delà de 50 millions de roubles.
Comme dans tout barème progressif, le franchissement d’un seuil ne signifie pas que l’intégralité du revenu est taxée au taux supérieur. Celui-ci s’appliquerait seulement à la fraction située dans la tranche concernée. Une vente importante pourrait néanmoins modifier sensiblement l’impôt final lorsqu’elle s’ajoute à un salaire élevé, à des intérêts ou à des revenus tirés de placements.
Le patrimoine vendu n’est pas nécessairement un gain réel
L’enjeu dépasse le cas des biens de luxe. Dans une économie marquée par l’inflation, certains ménages achètent un logement ou un autre bien immobilier pour préserver une partie de leur épargne contre la dépréciation de la monnaie. Or une hausse du prix affiché lors de la revente ne correspond pas automatiquement à un enrichissement en termes réels.
Les travaux, les intérêts d’un emprunt, l’inflation ou l’achat d’un nouveau logement peuvent réduire, voire annuler, le gain de pouvoir d’achat réalisé par le vendeur. La formule proposée s’appuierait cependant sur la base de revenus définie par le droit fiscal, et non sur une mesure de la richesse effectivement conservée après la transaction. Le détail des règles de calcul sera donc décisif.
La portée de la réforme dépendra aussi de la manière dont seront traitées les déductions, les exemptions et les différentes catégories de revenus. Une vente isolée ne produira pas le même effet pour un ménage aux revenus modestes et pour un contribuable dont les revenus professionnels ou financiers sont déjà proches d’une tranche supérieure.
Un contrôle élargi des biens immobiliers
Le projet ne se limite pas à la fiscalité des ventes. Il prévoit un échange accru de données entre le Service fédéral des impôts et les services cadastraux. Les autorités voudraient ainsi comparer les informations fiscales avec les données relatives aux bâtiments, aux extensions et aux surfaces enregistrées.
L’objectif affiché est d’identifier des biens non déclarés, des agrandissements ou des écarts entre la superficie inscrite dans les registres et la superficie réelle. Un tel rapprochement pourrait élargir la base imposable sans modifier immédiatement les taux : un objet jusque-là absent des fichiers ou une surface réévaluée pourrait entraîner une nouvelle estimation de l’impôt foncier.
Les modalités concrètes de ces contrôles et le nombre de propriétaires concernés ne sont pas précisés dans les éléments disponibles. Leur effet dépendra notamment de la qualité des données échangées et de la façon dont les administrations traiteront les écarts constatés.
Une mesure spécifique vise les propriétés les plus chères. Le plafond actuel de 10 % à la hausse annuelle de l’impôt foncier serait supprimé pour les biens dont la valeur cadastrale dépasse 300 millions de roubles. En cas de réévaluation, la facture fiscale de ces propriétaires pourrait donc progresser plus rapidement qu’auparavant.
La recherche de recettes au cœur du dispositif
Ces différentes dispositions obéissent à une même logique budgétaire : rassembler davantage de catégories de revenus dans un calcul commun, faire entrer davantage de biens dans les fichiers fiscaux et réduire les limites qui freinent la hausse de l’impôt sur les propriétés les plus valorisées.
Les autorités peuvent présenter l’ensemble comme une extension de la progressivité, dans laquelle les revenus les plus élevés et les patrimoines immobiliers les plus importants contribuent davantage. Mais le dispositif rapprocherait aussi la détention et la vente d’un bien privé des besoins de financement de l’État. Une opération qui aurait été considérée séparément pourrait modifier la situation fiscale globale du vendeur.
Le calendrier renforce la dimension budgétaire du projet. Les dépenses de défense prévues pour 2027 atteindraient un niveau sans précédent dans les chiffres cités, tandis que le déficit attendu dépasserait 5,5 trillions de roubles. Ces données expliquent la recherche de nouvelles recettes, sans permettre à elles seules d’estimer le produit de la réforme immobilière.
D’autres prélèvements ou dépenses pèsent déjà sur les ménages, notamment la contribution de recyclage automobile, les tarifs des services collectifs, les charges liées aux produits électroniques et diverses pénalités administratives. La mesure immobilière agirait autrement : elle ne renchérirait pas directement un achat ou un service, mais pourrait réduire la somme conservée après la cession d’un actif.
La question centrale reste donc celle de l’étendue du nouveau calcul. Le taux de 22 % ne serait pas appliqué à chaque vente, mais une transaction immobilière pourrait, combinée aux autres revenus de l’année, devenir un facteur déterminant de l’impôt dû. Le texte définitif dira si la réforme restera concentrée sur les contribuables les plus aisés et les biens de grande valeur, ou si elle touchera plus largement les ménages qui vendent leur logement pour préserver leur épargne.
