Revente : des opportunités sélectives dans un marché encore bridé
Au 1er octobre 2025, le marché du logement présente des signes de stabilisation. Le prix moyen s’établit à 3 129 € le mètre carré, affichant une hausse modeste de 0,1 % sur un mois. Toutefois, cette évolution n’est pas uniforme : des villes comme Nice (+0,8 %), Toulouse (+0,8 %) et Bordeaux (+0,7 %) contribuent positivement à cette dynamique, tandis que Lille (-0,4 %) et Marseille (-0,1 %) connaissent des revers. Paris, quant à lui, reste stable à 9 670 €/m², signalant une phase d’accalmie après la baisse de -11,7 % enregistrée depuis 2020, rapporte TopTribune.
Selon les économistes de SeLoger, cette stabilisation est décrite comme une « reprise timide », résultant d’une combinaison de facteurs : une inflation en déclin, un assouplissement progressif des taux d’intérêt à long terme, ainsi qu’une diminution de l’offre de logements de qualité. Toutefois, le marché pâtit encore des coûts élevés du crédit, ce qui limite les capacités d’achat et entrave la fluidité des transactions. Les ventes connaissent un léger regain, principalement grâce à des ménages plus âgés qui bénéficient d’un capital reconstitué.
Le temps comme amortisseur de cycle
Une étude récente de SeLoger et Meilleurs Agents met en évidence deux types de vendeurs. Ceux ayant acquis leur bien avant 2020 affichent un patrimoine net bien supérieur à leur investissement initial. Les augmentations de prix observées entre 2015 et 2020, associées aux paiements du capital, créent un effet d’accroissement de la valeur nette. À Calais, par exemple, l’achat effectué en 2015 génère un patrimoine net de 272 853 €, soit une plus-value de +242 853 € par rapport à un investissement de 30 000 €. À Angers et Brest, les plus-values réalisées sur les logements atteignent respectivement +193 616 € et +216 821 €.
A contrario, ceux ayant acheté après 2020 subissent encore les conséquences de la baisse des prix. Dans plus de 8 grandes villes sur 10, les vendeurs peinent à récupérer leur apport initial, et certaines localités affichent un patrimoine net négatif. À Limoges (-7,2 % ces trois dernières années), Bourges (-6,8 %), Rennes (-5,9 %) et Grenoble (-4,7 %), la valeur de revente ne couvre pas le capital restant dû.
Barbara Castillo Rico, directrice des sciences et des études économiques chez SeLoger & Meilleurs Agents, affirme que « l’évaluation d’un patrimoine immobilier ne se fait pas à court terme, mais se construit sur plusieurs années ». Cela signifie que les corrections actuelles affectent le court terme, sans compromettre le potentiel du marché de regagner du terrain d’ici 2026.
Des marchés périphériques plus résilients
Les villes de taille intermédiaire connaissent un rattrapage rapide. Le Mans et Brest illustrent cette robustesse : pour un achat en 2023, les patrimoines nets s’élèvent déjà à 46 095 € et 39 403 €, respectivement. Ces gains rapides s’expliquent par une augmentation des prix sur deux ans de +10,9 % au Mans et +9,3 % à Brest, alimentée par une forte demande locale et des prix d’entrée encore accessibles.
Globalement, seules 16 % des villes permettent actuellement de reconstituer l’apport en deux à trois ans. Dans la majorité des cas (51 %), une attente de quatre ans est nécessaire pour retrouver un équilibre, tandis qu’un tiers des marchés exige jusqu’à cinq ou six ans pour regagner en valeur. Cette dynamique temporelle souligne une évolution : les grandes métropoles, naguère surchauffées — telles que Paris, Lyon et Nantes — montrent désormais moins de performance que les zones intermédiaires, qui attirent un nombre croissant de primo-accédants et d’investisseurs locaux cherchant un rendement fiable.
Vers une recomposition du cycle immobilier
À l’horizon 2026, les analystes prévoient un relèvement notable des transactions sur le marché immobilier et un redressement progressif des valeurs. L’accumulation de baisses précédentes, le retour des épargnes et une stabilisation monétaire devraient restaurer la confiance des vendeurs. Cependant, la prudence demeure essentielle : la hausse des taux d’intérêt, bien que modérée, continue d’affecter la solvabilité des ménages.
Le logement reste un actif caractérisé par son inertie mais aussi par son potentiel de rendement à long terme. Dans un contexte où les marchés financiers connaissent des fluctuations croissantes, l’immobilier maintient sa place en tant qu’ancre patrimoniale. Le baromètre SeLoger–Meilleurs Agents le souligne : vendre en 2025 implique d’appréhender le juste équilibre entre temps et résilience, plutôt que d’attendre des bénéfices immédiats. Bien que le marché n’ait pas retrouvé sa vigueur d’antan, il a cessé de décliner. Pour de nombreux propriétaires, cela constitue déjà un signal positif de reprise.
