En un an, la France a vu une diminution de 400.000 passoires énergétiques. Bien que cela puisse sembler encourageant, la réalité est plus complexe. La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) modifie considérablement le paysage immobilier, apportant des incertitudes quant à son véritable impact, rapporte TopTribune.
Réforme du DPE : une baisse comptable plus que thermique
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, environ 5,4 millions de logements en France sont classés F ou G, contre 5,8 millions l’année précédente. D’après d’abord la réforme du DPE, et non une importante vague de rénovations thermiques, cette baisse d’environ 400.000 logements s’explique, selon Franceinfo.
Le DPE, qui évalue la performance énergétique des biens immobiliers avec des notes allant de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de CO₂, a intégré de nouveaux seuils de calcul. En 2024, le ministère de la Transition écologique a ajusté ces seuils pour les petites surfaces (inférieures à 40 m²), ce qui a permis à de nombreux studios chauffés à l’électricité d’améliorer leur note sans aucun travaux effectués.
Selon les analyses du Service des données et études statistiques (SDES), ce simple changement a représenté environ 38% de la réduction des passoires énergétiques. En somme, la France n’est pas nécessairement meilleure en matière de chauffage ; elle est simplement réorganisée différemment.
Une nouvelle réforme est prévue en 2026, visant à revoir le coefficient de conversion de l’électricité, qui passera de 2,3 à 1,9, afin de refléter l’augmentation de l’utilisation de l’énergie nucléaire et des énergies renouvelables. Selon Tuco Énergie, cela pourrait aboutir à la sortie de jusqu’à 700.000 logements du statut de passoire énergétique, sans aucun travaux supplémentaires.
Bien que cela constitue une mesure bénéfique pour les logements électriques, elle entraîne un sentiment d’injustice parmi les habitations qui utilisent le fioul ou le gaz, qui continuent de se trouver en difficulté. Comme le souligne la Cour des comptes, « la fiabilité du DPE reste fragile et requiert une amélioration par la formation des diagnostiqueurs ».
Un marché immobilier reconfiguré par la nouvelle donne énergétique
Cette réforme a des répercussions immédiates sur les prix et les stratégies adoptées par les investisseurs. Les biens classés F ou G sont désormais presque impossibles à vendre ou à louer. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, suivis des logements classés F d’ici 2028, puis ceux de classe E d’ici 2034.
En conséquence, le marché immobilier se divise en deux segments. Les logements reclassés de G à E reprennent de la valeur, tandis que les biens restant dans les classes défavorisées subissent unedécote moyenne de 15 à 25%, selon des études menées par Boursorama.
Certaines personnes voient d’un bon œil cette opportunité inattendue : des studios ou petits appartements équipés d’un chauffage électrique ont désormais une valorisation accrue, sans nécessiter d’investissements. En revanche, d’autres dénoncent un « mirage réglementaire » qui dissimule l’ampleur des rénovations nécessaires pour les logements anciens, souvent chauffés au gaz.
Les professionnels du bâtiment oscillent entre satisfaction et prudence. La baisse apparente du nombre de passoires n’a pas encore eu d’impact significatif sur les commandes, et le défi reste immense : près de cinq millions de logements sont encore classés F ou G malgré les nouvelles normes.
Enfin, les caractéristiques démographiques des propriétaires soulèvent des questions. Selon le SDES, près d’un cinquième des bailleurs âgés de plus de 80 ans détiennent toujours un bien classé F ou G. Ces ménages, souvent à faibles revenus et incapables d’investir dans des rénovations, pourraient être exclus du marché locatif si les aides à la rénovation ne sont pas renforcées.
Une réforme qui redessine aussi le comportement des consommateurs
Derrière la diminution du nombre de passoires énergétiques, la réforme du DPE modifie déjà les comportements d’achat et de location. Les acheteurs deviennent plus vigilants face à la nouvelle étiquette énergétique, considérée comme un critère de valorisation. Les biens récemment reclassés attirent un regain d’intérêt, en particulier de la part des investisseurs dans le secteur locatif.
À l’opposé, les logements qui restent classés F ou G sont généralement écartés des recherches sur les plateformes immobilières, à cause de la perspective d’interdiction de location. Pour plusieurs propriétaires, la réforme constitue ainsi un indicateur économique fort : il est désormais plus avantageux de rénover ou de vendre rapidement que de conserver un bien à faible notation.
Les spécialistes de l’énergie soulignent cependant que l’impact durable de cette réforme dépendra de la fiabilité du diagnostic et de la consistance des règles. Si les méthodes de calcul du DPE changent trop fréquemment, il sera difficile pour les ménages de s’y retrouver, tout comme pour les artisans d’organiser les rénovations nécessaires.
