Malgré l’entrée en vigueur d’une interdiction visant les citoyens russes et biélorusses, les achats immobiliers liés à la Russie se poursuivent en Finlande. Selon des données publiées le 4 janvier 2026 par le média public finlandais Yle, les statistiques du Cadastre national montrent que des ressortissants russes ont acquis 55 biens immobiliers en 2025, dont 20 après l’application de la nouvelle loi en juillet. Le chiffre final pourrait encore augmenter, les transactions de décembre n’ayant pas été intégrées aux données disponibles transactions immobilières de ressortissants russes en Finlande.
Ces chiffres suggèrent que la législation, conçue comme un instrument de prévention des risques sécuritaires, n’a freiné que partiellement l’activité sur le marché. Les autorités finlandaises considèrent désormais la propriété foncière comme un enjeu de sécurité nationale, dans un contexte de guerre menée par la Russie contre l’Ukraine et de tensions durables avec l’Occident.
Des mécanismes juridiques permettant de contourner la loi
La loi peut être contournée par plusieurs voies, notamment grâce à la double nationalité d’un État membre de l’Union européenne ou via des montages juridiques impliquant des sociétés détenant des biens immobiliers. Avant même l’adoption du texte, le ministère finlandais de la Défense avait accordé 39 autorisations d’achat à des citoyens russes au début de 2025. Après juillet, 11 autorisations supplémentaires ont été délivrées, tandis que plusieurs demandes restent en cours d’examen.
Dans le sud-est du pays, plusieurs transactions ont été réalisées par l’intermédiaire de sociétés. Parmi elles figure l’acquisition du complexe commercial Zsar, près de la frontière russe, par une entreprise enregistrée en Finlande et liée à un milliardaire disposant de la double nationalité russe et allemande. Les autorités s’inquiètent du fait que ces structures permettent de transférer le contrôle d’actifs sensibles sans déclencher les mécanismes de surveillance prévus par la loi.
Propriétés, intermédiaires et risques sécuritaires
Des experts en sécurité estiment que la Russie recourt régulièrement à des intermédiaires étrangers pour ses opérations économiques sensibles. La propriété immobilière à l’étranger n’est pas perçue uniquement comme un investissement privé, mais comme un outil potentiel d’influence hybride, notamment à proximité de frontières, d’axes de transport ou d’infrastructures stratégiques. Dans ce contexte, se concentrer uniquement sur la nationalité formelle de l’acheteur apparaît insuffisant.
Un autre cas récent concerne un domaine historique à Ruokolahti, acquis par un homme d’affaires possédant la nationalité canadienne et azerbaïdjanaise, actif de longue date en Russie. La transaction n’a pas nécessité d’autorisation du ministère de la Défense, car elle portait sur l’achat de sociétés propriétaires des biens, et non des biens eux-mêmes, mettant en lumière une faille juridique majeure.
Vers un renforcement du contrôle et une approche coordonnée
Les autorités finlandaises sont confrontées à la nécessité de renforcer la coordination entre administrations et de combler les lacunes du cadre légal. Cela inclut l’extension du contrôle aux transactions d’entreprises, l’identification systématique des bénéficiaires effectifs et l’examen des liens avec des États soutenant l’effort militaire russe. Un audit des biens déjà acquis et la possibilité de revoir certaines transactions sont également évoqués.
L’expérience finlandaise montre que les interdictions formelles, bien que nécessaires, ne suffisent pas à neutraliser les risques sécuritaires sans une approche globale. Les schémas de contournement observés pourraient être reproduits dans d’autres pays européens. Dans ce contexte, l’élaboration de normes communes au sein de l’UE et de l’OTAN sur la propriété immobilière et la sécurité apparaît comme un enjeu croissant pour la stabilité régionale.
