À partir du 1er août 2025, le décret régissant l’évolution des loyers lors de la transition entre deux baux a été mis en application. Cette mesure, dérivée du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, cible les zones considérées comme « tendues », où la demande locative excède de manière significative l’offre disponible, rapporte TopTribune.
Elle a été étendue jusqu’au 31 juillet 2026, selon les informations de Le Figaro – Le Particulier ainsi que Capital. Ainsi, chaque fois qu’un locataire quitte un logement dans l’une des 1 434 communes concernées, il est stipulé que le loyer du bail suivant ne doit pas être augmenté, sauf dans des cas exceptionnels clairement définis.
Public concerné : Locataires, propriétaires et les villes en zone tendue
Cette réglementation ne s’applique qu’aux logements localisés dans des zones tendues. Ces zones comprennent principalement des villes de plus de 50 000 habitants où il existe une forte pénurie de logements abordables. Parmi ces villes notables figurent Paris, Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux, Montpellier, ainsi que des communes telles que Annecy, Bayonne, Toulon, et Aix-en-Provence.
La liste exhaustive des communes concernées est accessible dans l’annexe du décret et peut être consultée sur des plateformes officielles comme Legifrance ou service-public.fr. Ces villes partagent également l’éligibilité à la taxe sur les logements vacants (TLV), un indicateur des tensions sur le marché local.
Droits des locataires : gel du loyer à l’entrée
Le principe général est clair : lorsque vous emménagez dans un logement loué vide ou meublé dans l’une de ces communes, le montant du loyer ne peut excéder le montant payé par le locataire précédent.
Cette gel des loyers a été instaurée afin de protéger les nouveaux locataires contre une forme d’inflation cachée, souvent observée lors des relocations, où certains propriétaires profitaient de la rotation des locataires pour augmenter le loyer bien au-delà des prix du marché.
🔹 Ce que peut exiger un locataire nouveau :
- Une preuve du loyer précédent (copie d’un ancien bail, reçu de loyer…).
- Des justificatifs de travaux si le loyer proposé est supérieur.
🔹 En cas de litige, des associations telles que la CLCV, l’ADIL ou les commissions de médiation peuvent être sollicitées.
Obligations des propriétaires : interdiction de réévaluation automatique
Pour les bailleurs, cette reconduction entraîne une obligation de maintenir la stabilité du loyer entre deux locataires, même si la demande sur le marché locatif est très forte. Il est impossible d’augmenter un loyer sous prétexte que le logement est prisé ou bien situé.
Exceptions admissibles par la loi :
Certaines circonstances permettent d’imposer une augmentation, à condition qu’elle soit justifiée et documentée :
- Travaux significatifs effectués dans le logement, nécessitant un coût représentant au moins 50 % d’une année de loyer.
- Loyer visiblement sous-évalué, soutenu par des comparaisons objectives.
- Première mise en location du bien.
- Inoccupation du logement pendant plus de 18 mois avant la signature du bail.
Dans chaque situation, le bailleur doit démontrer les raisons de la hausse. En l’absence de preuves tangibles, le montant du loyer pourra être contesté. Cependant, il convient de garder à l’esprit que l’augmentation liée à l’IRL (Indice de référence des loyers) de l’Insee demeure permise.
Distinction entre mesure de gel et encadrement par plafonds
Il est important de noter que ce gel entre deux contrats ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers applicable à Paris, Lille, Montpellier ou Bordeaux, qui impose des plafonds de prix au mètre carré. Cette dernière mesure repose sur des dispositions juridiques différentes, basées sur des arrêtés préfectoraux.
Le gel des loyers constitue une approche plus structurelle, ciblant les hausses interbaux, alors que l’encadrement par plafonds fixe un tarif maximal dés le premier bail, même pour des logements neufs ou réhabilités. Bien que ces dispositifs puissent coexister, ils n’atteignent pas les mêmes objectifs.
Raisons du maintien de cette mesure
Au cours des dernières années, les statistiques du marché locatif français ont révélé que les hausses les plus significatives des loyers se produisent non pas lors du renouvellement d’un bail, mais entre deux locataires. Ce phénomène, particulièrement visible dans les grandes agglomérations, contribue à l’exclusion de la population modeste des centres-villes.
En bloquant les augmentations lors des relocations, le gouvernement souhaite prévenir une spirale inflationniste et stabiliser l’accès au logement pour les classes moyennes. L’État estime désormais que cet outil, initialement conçu comme temporaire, représente un mécanisme de régulation durable, similaire au plafonnement des loyers ou aux aides au logement.
Risques pour les propriétaires en cas de non-respect
Un propriétaire qui pratiquerait une augmentation illégale des loyers lors d’une nouvelle location peut voir son bail requalifié. Le locataire a le droit de demander un remboursement des sommes trop perçues et d’annoncer son droit à un ajustement rétroactif.
Des sanctions administratives ou pénales peuvent également s’appliquer en cas de fraude avérée ou de manœuvres destinées à contourner la règle.
